Nói cách khác, quỹ đất không còn chỉ được tạo ra bằng “gom đất” đơn thuần như trước đây, mà bằng khả năng tham gia vào các cấu trúc lớn hơn: BT, PPP, TOD, chỉnh trang đô thị, khu đô thị mới, khu đô thị lấn biển, hạ tầng liên vùng. Doanh nghiệp nào có năng lực vốn, thi công, pháp lý, thương hiệu và hệ sinh thái bán hàng sẽ có lợi thế.

Ví dụ như với Vingroup, chiến lược này khá rõ: một mặt triển khai đại đô thị/đô thị du lịch như Vinhomes Green Paradise Cần Giờ; mặt khác tham gia các hạ tầng mở khóa khu vực như tuyến kết nối Cần Giờ – Vũng Tàu và các nút giao cao tốc; đồng thời xuất hiện trong vai trò phối hợp lập quy hoạch khu Hưng Long – Bình Chánh. Vinhomes Green Paradise Cần Giờ cũng đang được Vingroup đẩy mạnh bằng các hợp tác quốc tế về khách sạn, trong đó có thỏa thuận với Marriott International đưa Ritz-Carlton và Marriott Hotel về Cần Giờ.

Đây là một case rất đáng theo dõi vì nó cho thấy chu kỳ mới của bất động sản TP.HCM: giá trị đất không tự nhiên tăng, mà được kích hoạt bởi hạ tầng, cơ chế BT và quyền lập quy hoạch. Doanh nghiệp lớn không chỉ “làm dự án”, mà đang tham gia vào tầng sâu hơn của thị trường: kiến tạo hạ tầng, mở không gian phát triển và chuẩn bị quỹ đất đối ứng.

UBND TP.HCM đã có Công văn số 6448 ngày 16/7/2026 về việc tổ chức lập quy hoạch đô thị khu vực dự kiến thanh toán các dự án BT tại Khu đô thị Hưng Long, thuộc xã Hưng Long và xã Bình Chánh, quy mô khoảng 1.512,7 ha. Theo các nguồn tin công khai, Vingroup được giao phối hợp với Sở Quy hoạch – Kiến trúc, UBND xã Hưng Long, UBND xã Bình Chánh và các đơn vị liên quan để rà soát hiện trạng, lập hồ sơ điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung, đồng thời tổ chức lập quy hoạch phân khu 1/2.000 và quy hoạch chi tiết 1/500.

Các doanh nghiệp lớn hiện nay không nhất thiết đi gom đất nhỏ lẻ theo cách truyền thống. Với các dự án quy mô hàng nghìn ha, “quỹ đất” thường đến từ ba con đường: tham gia đấu thầu/dự án đầu tư có sử dụng đất, M&A pháp nhân có đất, hoặc tham gia các dự án hạ tầng – BT/PPP rồi được thanh toán bằng quỹ đất theo cơ chế pháp luật.

Ở trường hợp Hưng Long – Bình Chánh, điểm đáng chú ý là khu đất này được mô tả là khu vực dự kiến thanh toán các dự án BT. Nghĩa là quỹ đất không đơn thuần là một dự án nhà ở thương mại được đề xuất độc lập, mà nằm trong bài toán tài chính công: Nhà nước cần hạ tầng lớn, nhà đầu tư bỏ vốn làm hạ tầng, sau đó được thanh toán bằng quỹ đất hoặc cơ chế tương đương sau khi đáp ứng điều kiện pháp lý.

TP.HCM đã ban hành quy trình thanh toán quỹ đất cho dự án BT theo Nghị quyết 98, trong đó việc giao đất/cho thuê đất để thanh toán căn cứ vào khối lượng công trình BT đã hoàn thành, được nghiệm thu và kiểm toán; sau đó mới đến các bước xác định giá đất, nghĩa vụ tài chính và cấp giấy chứng nhận.

Vingroup đang được giao phối hợp lập quy hoạch khu vực dự kiến dùng để thanh toán BT, chứ chưa thể kết luận toàn bộ 1.512,7 ha đã được giao đất cho tập đoàn này.

Đến nay, phần triển khai rõ nhất của Vingroup tại TP.HCM là nhóm dự án hạ tầng chiến lược phía Nam – Cần Giờ. Ngày 1/7/2026, Vingroup công bố đồng loạt triển khai 3 công trình: đường vượt biển kết nối Cần Giờ – Vũng Tàu, nút giao kết nối cao tốc Bến Lức – Long Thành với đường Rừng Sác, và nút giao kết nối cao tốc Bến Lức – Long Thành với Quốc lộ 50.

Trong đó, đường vượt biển Cần Giờ – Vũng Tàu được Vingroup mô tả là công trình rút ngắn hành trình Cần Giờ – Vũng Tàu xuống khoảng 10 phút; hai nút giao còn lại có vai trò mở khóa kết nối từ cao tốc Bến Lức – Long Thành về Cần Giờ và khu Nam TP.HCM.

Nếu nối dữ kiện này với khu Hưng Long – Bình Chánh, có thể thấy logic quy hoạch – tài chính như sau: Vingroup tham gia các hạ tầng liên vùng rất lớn; TP.HCM đồng thời chuẩn bị danh mục/quỹ đất thanh toán BT; Hưng Long là một trong những khu vực được đưa vào quy trình lập quy hoạch để làm “hàng hóa đối ứng” có thể định giá, đấu thầu, giao đất hoặc thanh toán theo trình tự pháp luật. Đây là logic đổi hạ tầng lấy năng lực phát triển đô thị, không phải mua gom đất dân sự thông thường.

Khu đô thị Hưng Long nằm ở cửa ngõ Tây – Tây Nam TP.HCM, gần Quốc lộ 50, trục Nguyễn Văn Linh mở rộng về khu Nam, cao tốc Bến Lức – Long Thành, và vùng kết nối Long An – Cần Giuộc – Cần Đước. Đây là khu vực có dư địa đất lớn hơn khu nội đô, nhưng muốn đô thị hóa phải có hạ tầng khung, thoát nước, giao thông trục, pháp lý quy hoạch và cơ chế giải phóng mặt bằng.

Trước đây khu Hưng Long từng có định hướng “Khu đại học Hưng Long” quy mô khoảng 511 ha theo nhiệm vụ quy hoạch phân khu 1/2.000. Dữ kiện mới 1.512,7 ha cho thấy phạm vi nghiên cứu đã được mở rộng rất mạnh, chuyển từ logic một khu chức năng giáo dục/đô thị sang một cấu trúc đại đô thị đa chức năng