Bản chất của dự án không nằm ở hai chữ “đại đô thị”

Khu đô thị Hưng Long đang được thị trường nhìn như một câu chuyện mới của phía Nam Thành phố Hồ Chí Minh. Cách nhìn đó không sai, nhưng chưa đủ. Nếu chỉ đọc dự án này bằng ngôn ngữ quảng cáo, nhà đầu tư sẽ thấy một quỹ đất lớn, một thương hiệu lớn và một kỳ vọng tăng giá đất. Nếu đọc bằng dữ liệu quy hoạch, Hưng Long trước hết là một khu vực nghiên cứu lập quy hoạch đô thị phục vụ thanh toán dự án BT, nằm trong chuỗi văn bản điều chỉnh, rà soát và phân bổ chỉ tiêu phát triển không gian đô thị phía Nam – Tây Nam thành phố.

Điểm mấu chốt là: đây mới là một tiến trình quy hoạch, chưa có quyết định công bố dự án cụ thể. Thành phố đang xem xét đưa một quỹ đất rất lớn vào cấu trúc phát triển đô thị mới, đồng thời sử dụng nó trong cơ chế thanh toán cho dự án hạ tầng theo phương thức BT. Vì vậy, nhà đầu tư không nên hỏi trước tiên “giá bao nhiêu”, mà phải hỏi “văn bản nào đã được chấp thuận, chỉ tiêu nào đã chắc, ranh giới nào đã khóa, và quyền sử dụng đất nào có thể chuyển hóa thành sản phẩm thương mại trong tương lai”.

Quy mô 1.512,7 ha và câu hỏi về sức chịu tải đô thị

Theo hồ sơ do Sở Quy hoạch – Kiến trúc và tài liệu trình có liên quan, khu vực lập quy hoạch thuộc xã Hưng Long và xã Bình Chánh, với tổng diện tích khoảng 1.512,7 ha. Trong đó, phần thuộc xã Hưng Long khoảng 1.352,3 ha, chiếm khoảng 89,4%; phần còn lại khoảng 160,4 ha thuộc xã Bình Chánh, chiếm khoảng 10,6%. Ranh giới: phía Đông giáp khu dân cư hiện hữu và Quốc lộ 50; phía Tây – Tây Bắc giáp đường An Phú Tây – Hưng Long và đường Đinh Văn Ước; phía Nam – Tây Nam giáp khu dân cư hiện hữu dọc đường Đoàn Nguyễn Tuấn; phía Bắc giáp Nguyễn Văn Linh, sông Cần Giuộc và rạch Rô.

Một quỹ đất hơn 1.500 ha, nếu được phát triển thành khu đô thị, không còn là một dự án nhà ở đơn lẻ. Nó là một đại đô thị thay đổi diện mạo đô thị của khu vực phía Tây Nam TP.HCM. Tác động sẽ không dừng trong hàng rào dự án mà lan sang Quốc lộ 50, Nguyễn Văn Linh, hành lang Bình Chánh – Long An, các xã ven đô phía Nam Thành phố và cả tâm lý đầu tư đất nền lân cận. Vì vậy, thước đo quan trọng không phải là “có bao nhiêu sản phẩm” mà là khả năng hạ tầng chịu được bao nhiêu dân số, bao nhiêu chuyến đi mỗi ngày, bao nhiêu trường học, bệnh viện, công viên, bãi đỗ xe và hệ thống thoát nước.

Hồ sơ hiện có ghi nhận quy mô dân số dự báo khoảng 232.000 người trong phần nội dung đề xuất của nhà đầu tư. Tuy nhiên, Tờ trình 1678 cũng ghi nhận một con số khác: Khu đô thị Hưng Long được đề xuất phân bổ 122.000 người từ quỹ dân số dự phòng, trong nhóm ba khu đất dự kiến thanh toán dự án BT. 

Từ đất nông nghiệp ven đô đến đô thị đa chức năng

Theo tài liệu đệ trình thì dự án Hưng Long là khu đô thị mới phát triển tập trung, có vai trò trong cấu trúc đô thị khu vực phía Tây – Tây Nam Thành phố Hồ Chí Minh. Tính chất được nêu là đô thị đa chức năng, với nhà ở, thương mại – dịch vụ, giáo dục, y tế, công trình công cộng, cây xanh, mặt nước và hạ tầng kỹ thuật. Điều này cho thấy định hướng quy hoạch hình thành một không gian đô thị có đầy đủ chức năng sống, làm việc và dịch vụ.

Lợi thế tự nhiên của khu vực nằm ở sông Cần Giuộc và mạng lưới kênh rạch. Nhưng chính lợi thế này cũng là bài kiểm tra. Một đô thị sinh thái ven nước chỉ có giá trị khi bài toán cao độ nền, hành lang bảo vệ sông rạch, thoát nước, công viên ven kênh và kiểm soát ngập được xử lý bằng quy hoạch kỹ thuật chặt chẽ. Nếu không, mặt nước chỉ là hình ảnh đẹp trong truyền thông, còn rủi ro ngập, chi phí hạ tầng và hạn chế xây dựng mới là chi phí thật của dự án.

Trong điều chỉnh quy hoạch chung Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2040, tầm nhìn 2060, khu vực đề xuất lập quy hoạch thuộc các phân khu phía Nam đường Nguyễn Văn Linh, phía Tây và phía Đông sông Cần Giuộc. Văn bản cũng nhấn mạnh vai trò động lực của Hưng Long ở khu phía Tây sông Cần Giuộc, đồng thời đặt khu phía Đông sông Cần Giuộc trong định hướng cung cấp dịch vụ xã hội, y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao và đô thị sinh thái ngập nước. Đây là căn cứ để nhìn Hưng Long như một phần của cấu trúc đô thị vùng, không chỉ là một dự án bất động sản đơn thuần nữa.

Cơ chế BT: giá trị đất phải được đọc cùng giá trị hạ tầng

Điểm khiến Hưng Long trở thành một hồ sơ cần theo dõi đặc biệt là mối liên hệ với dự án xây dựng tuyến đường vượt biển kết nối khu vực Cần Giờ – Bà Rịa – Vũng Tàu theo phương thức BT. Văn bản thể hiện Tập đoàn Vingroup đề xuất các quỹ đất thanh toán, trong đó có Hưng Long. Công văn sau đó cũng ghi nhận định hướng giao Tập đoàn Vingroup tổ chức lập quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 và quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cho khu vực khoảng 1.512,7 ha theo quy định.

Với cơ chế này, giá trị thị trường tương lai của đất không thể tách khỏi câu hỏi: tổng mức đầu tư hạ tầng BT là bao nhiêu, nguyên tắc xác định giá trị quỹ đất đối ứng như thế nào, thời điểm giao đất và xác định giá đất ra sao, nghĩa vụ tài chính nào phát sinh, và quá trình lựa chọn nhà đầu tư được thực hiện theo trình tự nào. Nếu thiếu các dữ kiện đó, mọi phép tính về “đại đô thị nghìn hecta” chỉ là phép tính kỳ vọng.

Nhà đầu tư cá nhân thường có xu hướng đi trước quy hoạch bằng cách mua đất dân sinh vùng lân cận. Đó là chiến lược có thể tạo lợi nhuận nếu thông tin đúng, pháp lý sạch và thanh khoản thật. Nhưng ở những khu vực đang ở pha điều chỉnh quy hoạch, rủi ro cũng tăng tương ứng: đất có thể nằm trong vùng quy hoạch công cộng, hành lang hạ tầng, kênh rạch, tái định cư hoặc khu vực chưa thể chuyển mục đích sử dụng đất. Vì vậy, ReHub cần đặt cảnh báo rõ: không dùng thông tin “gần Vinhomes” hay “ăn theo Hưng Long” thay cho kiểm tra pháp lý thửa đất.

Tác động thị trường: vùng giá sẽ chạy trước pháp lý

Khi một thông tin quy hoạch lớn xuất hiện, giá rao bán thường phản ứng nhanh hơn tiến độ pháp lý. Đây là quy luật quen thuộc của thị trường ven đô. Hưng Long có đủ điều kiện để kích hoạt làn sóng kỳ vọng: quy mô đất lớn, tên tuổi nhà đầu tư lớn, vị trí cửa ngõ phía Nam – Tây Nam, kết nối Quốc lộ 50 và Nguyễn Văn Linh, cùng câu chuyện hạ tầng vùng Cần Giờ – Vũng Tàu. Nhưng chính vì vậy, dữ liệu giá phải được tách thành ba lớp: giá rao, giá chốt và giá có thể tài trợ tín dụng.

Kịch bản dễ xảy ra nhất trong ngắn hạn là giá rao vùng lân cận tăng trước, thanh khoản phân hóa sau. Đất có pháp lý rõ, mặt tiền trục kết nối, không vướng quy hoạch công cộng và có khả năng sử dụng thực sẽ giữ giá tốt hơn. Đất sâu trong khu dân cư, pháp lý nông nghiệp, phụ thuộc hoàn toàn vào tin quy hoạch hoặc bị đẩy giá bởi môi giới sẽ chịu rủi ro lớn hơn nếu tiến độ lập quy hoạch kéo dài.

Kết luận: đọc Hưng Long bằng dữ liệu, không bằng cảm xúc

Hưng Long là một case nghiên cứu điển hình cho giai đoạn mới của bất động sản TP.HCM: đô thị hóa không còn chỉ đi theo dự án nhà ở, mà đi theo tổ hợp pháp lý, hạ tầng, quy hoạch, dân số và cơ chế tài chính đất đai. Với quy mô 1.512,7 ha, dự án có thể trở thành một cực phát triển mới của phía Nam – Tây Nam thành phố. Nhưng trước khi trở thành giá trị thị trường, nó phải đi qua các cửa ải pháp lý: điều chỉnh quy hoạch, phê duyệt quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, xác định nghĩa vụ tài chính, lựa chọn nhà đầu tư, bồi thường – tái định cư và triển khai hạ tầng.

Với nhà đầu tư, Hưng Long không phải là tín hiệu để xuống tiền bằng cảm xúc. Đây là tín hiệu để mở hồ sơ dữ liệu. Câu hỏi đúng không phải là “có nên mua quanh Hưng Long ngay không”, mà là “thửa đất cụ thể có nằm ở đâu so với ranh quy hoạch, thuộc loại đất gì, có vướng chức năng công cộng hay hành lang sông rạch không, giá hiện tại đã phản ánh bao nhiêu phần kỳ vọng, và thanh khoản thật có tồn tại hay chỉ là giá rao”. 

Nguồn tham chiếu nội bộ

1. Văn bản 3673/SQHKT-QHKTKV: tổ chức lập quy hoạch đô thị khu vực dự kiến thanh toán dự án BT – Khu đô thị Hưng Long.

2. Tờ trình 1678-TTr/ĐU và hồ sơ kèm theo: rà soát điều chỉnh các đồ án quy hoạch liên quan 03 khu đất dự kiến thanh toán cho dự án BT.

3. Bản vẽ khu đất: Ban_ve_Khu_dat.pdf được dùng làm nền sơ đồ hóa minh họa.

* Lưu ý: Bản thảo này là bài phân tích dữ liệu và quy hoạch, không phải tài liệu chào bán, không phải tư vấn pháp lý và không xác nhận điều kiện kinh doanh bất động sản của bất kỳ sản phẩm nào.