Liên quan đến là bài phát biểu mấy ngày qua của Chủ tịch Vietcombank Nguyễn Thanh Tùng nêu 5 khó khăn: bố trí đủ nguồn vốn để cung ứng tín dụng, bất cân đối nguồn vốn, chi phí vốn có thể tăng, nguồn cung ngoại tệ/tỷ giá, và vấn đề tài sản bảo đảm khi quy hoạch ảnh hưởng đến tài sản thế chấp.

Ông Tùng cũng đưa ra tính toán: để đạt tăng trưởng GDP 10%, tỷ lệ đầu tư cần khoảng 40% GDP, trong khi tiết kiệm trong nước bình quân chỉ khoảng 36,5%. Đây không phải là tín hiệu “ngân hàng thiếu thanh khoản” theo nghĩa rủi ro hệ thống, mà là tín hiệu thiếu nguồn vốn dài hạn, chi phí hợp lý để tài trợ cho một chu kỳ tăng trưởng tín dụng lớn. Với bất động sản, tác động chính không nằm ở việc vốn bị khóa hoàn toàn, mà ở việc vốn sẽ được chọn lọc mạnh hơn, đắt hơn với dự án rủi ro, và ưu tiên hơn cho dự án pháp lý sạch, dòng tiền thật, hấp thụ tốt.

Bản chất vấn đề

Điểm đáng chú ý nhất là chênh lệch giữa tham vọng tăng trưởng và năng lực huy động vốn nội địa. Vietcombank nói LDR của ngân hàng này dưới 70%, thấp hơn mức 80% được phép, tức bản thân Vietcombank vẫn an toàn về thanh khoản. Nhưng vấn đề lớn hơn là toàn hệ thống ngân hàng không thể mãi là kênh cấp vốn trung – dài hạn chủ lực cho nền kinh tế, nhất là khi nhu cầu vốn cho hạ tầng, sản xuất và bất động sản cùng tăng. 

Nói cách khác, tín hiệu ở đây là: ngân hàng còn khả năng cho vay, nhưng không còn dư địa rẻ và dễ như trước. Khi vốn huy động không tăng tương ứng với nhu cầu tín dụng, ngân hàng buộc phải chọn khách hàng kỹ hơn, định giá rủi ro chặt hơn, và đẩy một phần nhu cầu vốn sang thị trường trái phiếu, vốn quốc tế hoặc vốn chủ sở hữu.

Điều này cũng trùng với định hướng điều hành năm 2026: Ngân hàng Nhà nước dự kiến tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống khoảng 15%, nhưng yêu cầu kiểm soát chặt tín dụng vào lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có bất động sản. 

Tác động tới thị trường bất động sản

1. Bất động sản không còn được hưởng “tiền rẻ đại trà”

Tác động đầu tiên là phân hóa tín dụng. Dự án có pháp lý hoàn chỉnh, chủ đầu tư có lịch sử tín dụng tốt, sản phẩm có nhu cầu ở thật và dòng tiền bán hàng rõ sẽ vẫn tiếp cận được vốn. Ngược lại, dự án pháp lý dở dang, phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá đất, hoặc chưa chứng minh được khả năng hấp thụ sẽ khó vay hơn, vay đắt hơn, hoặc phải bổ sung tài sản bảo đảm.

Đây là điểm then chốt với thị trường hiện nay: không phải toàn thị trường thiếu vốn, mà là vốn đang rời khỏi tài sản đầu cơ và chuyển về tài sản có dòng tiền, pháp lý, thanh khoản.

2. Chủ đầu tư yếu sẽ chịu áp lực tái cấu trúc mạnh hơn

Với doanh nghiệp bất động sản, áp lực nằm ở ba lớp: vốn ngân hàng không còn dễ, trái phiếu doanh nghiệp chưa phục hồi đủ sâu, và chi phí vốn có xu hướng nhích lên nếu cạnh tranh huy động tăng. Chủ tịch Vietcombank cũng nhấn mạnh quy mô trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam mới khoảng 10% GDP, thấp hơn nhiều nước trong khu vực, nên thị trường vốn chưa đủ sức thay thế ngân hàng.

Hệ quả là các doanh nghiệp thiếu dòng tiền sẽ phải bán tài sản, hợp tác phát triển dự án, giãn tiến độ, chuyển nhượng một phần dự án hoặc chấp nhận giảm biên lợi nhuận. M&A bất động sản vì vậy có thể sôi động hơn, nhưng bên mua sẽ ép giá mạnh hơn ở các tài sản pháp lý chưa sạch.

3. Giá nhà sơ cấp khó giảm mạnh, nhưng thanh khoản sẽ chọn lọc

Một nghịch lý có thể xảy ra: vốn khó hơn nhưng giá sơ cấp chưa chắc giảm mạnh. Lý do là chi phí đất, chi phí vốn, chi phí pháp lý và chi phí phát triển dự án đều cao. Chủ đầu tư có hàng sạch thường không cần bán tháo. Tuy nhiên, thanh khoản sẽ không lan đều. Người mua sẽ tập trung vào dự án có tiến độ thật, pháp lý rõ, tiện ích đã hình thành, ngân hàng bảo lãnh tốt.

Vì vậy, thị trường có thể xuất hiện trạng thái: giá niêm yết vẫn cao, nhưng giao dịch thật chỉ diễn ra ở những sản phẩm có “lý do mua” rõ ràng.

4. Đất nền và tài sản đầu cơ chịu áp lực lớn hơn căn hộ ở thật

Nếu chi phí vốn tăng và ngân hàng siết thẩm định, nhóm bị ảnh hưởng mạnh nhất là đất nền vùng xa, bất động sản nghỉ dưỡng, dự án chưa có dòng tiền khai thác, và tài sản phụ thuộc vào tin quy hoạch. Đây là nhóm cần vốn quay vòng và niềm tin thị trường, nhưng lại thiếu dòng tiền trả nợ.

Ngược lại, căn hộ tại đô thị lớn, nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội, bất động sản phục vụ nhu cầu ở thật hoặc cho thuê ổn định sẽ có sức chống chịu tốt hơn.

5. Quy hoạch trở thành rủi ro tín dụng, không chỉ là rủi ro pháp lý

Điểm rất đáng chú ý trong phát biểu là vấn đề tài sản bảo đảm bị ảnh hưởng bởi quy hoạch. Khi một tài sản đang thế chấp bị điều chỉnh quy hoạch, nằm trong vùng dự kiến thu hồi, thay đổi chức năng sử dụng đất hoặc giảm khả năng khai thác, ngân hàng phải đánh giá lại giá trị tài sản bảo đảm. Điều này có thể làm giảm hạn mức vay, yêu cầu bổ sung tài sản hoặc khiến khoản vay bị xếp rủi ro cao hơn.

Tác động tới thị trường là rất lớn: dữ liệu quy hoạch, pháp lý và lịch sử giao dịch sẽ trở thành “hạ tầng định giá” bắt buộc, không còn là thông tin tham khảo. Đây cũng chính là khoảng trống mà mô hình ReHub.vn đang nhắm tới: biến dữ liệu giá, giao dịch, pháp lý, quy hoạch và tín hiệu rủi ro thành công cụ hỗ trợ quyết định cho nhà đầu tư, doanh nghiệp, ngân hàng và tổ chức định giá.

Tác động ngắn hạn và trung hạn

Trong ngắn hạn, thị trường sẽ có ba biểu hiện rõ. Thứ nhất, ngân hàng ưu tiên giải ngân cho khách hàng tốt, dự án sạch, hồ sơ minh bạch. Thứ hai, doanh nghiệp bất động sản phải tăng vốn tự có hoặc tìm đối tác thay vì chỉ dựa vào nợ vay. Thứ ba, người mua nhà sẽ chịu áp lực lãi suất nếu chi phí huy động tăng, dù một số chính sách nới điều kiện vốn có thể giúp thị trường dễ thở hơn.

Một điểm hỗ trợ là từ ngày 1/7/2026, tỷ lệ tối đa sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung – dài hạn được nâng lên 40% thay vì 30%, được ước tính có thể tạo thêm dư địa tín dụng trung – dài hạn khoảng 1,3–1,5 triệu tỷ đồng. Tuy nhiên, chính sách này chỉ làm giảm áp lực kỹ thuật về nguồn vốn, không xóa được rủi ro mất cân đối kỳ hạn nếu tín dụng trung – dài hạn đổ quá mạnh vào bất động sản. 

Trong trung hạn, bất động sản sẽ bước vào chu kỳ tái định giá theo chất lượng tài sản. Dòng tiền không còn mua “câu chuyện” nhiều như giai đoạn tiền rẻ. Nó sẽ mua pháp lý, vị trí, khả năng khai thác, tiến độ hạ tầng thực và năng lực tài chính của chủ đầu tư.

Nhận định cho nhà đầu tư và doanh nghiệp

Với nhà đầu tư cá nhân, giai đoạn này không nên dùng đòn bẩy cao để mua tài sản kỳ vọng tăng giá nhanh. Cần ưu tiên tài sản có thanh khoản thật, có thể cho thuê hoặc có nhu cầu ở thật rõ. Những khu vực chỉ tăng vì tin quy hoạch nhưng chưa có dòng tiền dân cư, hạ tầng, việc làm và kết nối thực sẽ rủi ro hơn.

Với chủ đầu tư, thông điệp là phải chuyển từ tư duy “ôm đất – chờ sóng” sang “quản trị vốn – hoàn thiện pháp lý – chứng minh hấp thụ”. Doanh nghiệp nào không minh bạch tài sản bảo đảm, không có phương án dòng tiền khả thi sẽ gặp khó khi tái vay hoặc đảo nợ.

Với ngân hàng, áp lực không chỉ là tăng trưởng tín dụng mà là tăng trưởng tín dụng có kiểm soát rủi ro tài sản bảo đảm. Vì vậy, nhu cầu về dữ liệu định giá, dữ liệu quy hoạch, dữ liệu giao dịch thực và cảnh báo rủi ro khu vực sẽ tăng nhanh.

Tình hình này là một tín hiệu cảnh báo sớm: chu kỳ bất động sản dựa vào tín dụng dễ dãi đã qua, chu kỳ mới sẽ dựa vào dữ liệu, pháp lý, dòng tiền và khả năng hấp thụ thật. Thị trường không nhất thiết giảm sâu diện rộng, nhưng sẽ phân hóa rất mạnh. Tài sản tốt vẫn có vốn và có người mua; tài sản yếu sẽ bị chiết khấu, bị kẹt thanh khoản hoặc buộc phải tái cấu trúc.

Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần chú ý đến tăng trưởng tín dụng bất động sản theo từng phân khúc, tỷ lệ nợ xấu và nợ tái cơ cấu của doanh nghiệp bất động sản, chênh lệch lãi suất huy động – cho vay theo kỳ hạn, tỷ lệ hấp thụ dự án mới tại Hà Nội, TP.HCM và các thị trường vệ tinh, cùng dữ liệu giao dịch thực thay vì chỉ giá rao bán.