1. Tình hình cập nhật hai luật: đang đi theo quy trình rất nhanh

Hai luật đang được nói tới là Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Về nền tảng hiện hành, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã được cho hiệu lực sớm từ 1/8/2024 cùng Luật Đất đai thông qua Luật 43/2024/QH15. 

Điểm mới là Chính phủ đã đề nghị bổ sung hai dự án luật này vào chương trình để trình Quốc hội xem xét theo trình tự, thủ tục rút gọn tại kỳ họp không thường lệ, dự kiến trong tháng 8/2026. Ủy ban Thường vụ Quốc hội hiện chưa bố trí hai dự luật trong chương trình chính thức, nhưng nếu đủ điều kiện thì có thể cho ý kiến cùng dự án Luật Đất đai sửa đổi vào ngày 28/7/2026.

Theo Bộ Xây dựng, hai dự thảo được xây dựng trong bối cảnh “cấp bách”, dự kiến trình Bộ Tư pháp thẩm định trước 5/7, trình Chính phủ trước 12/7 và trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội trước 20/7. Nội dung sửa đổi nhằm xử lý vướng mắc thực tiễn sau khi các luật 2023 đi vào thi hành, đồng thời phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp và các luật mới về xây dựng, đầu tư, PPP.

2. Các điểm sửa đổi đáng chú ý

Với Luật Nhà ở sửa đổi, hướng chính là phân cấp, cắt giảm thủ tục, giảm điều kiện đầu tư kinh doanh và tái cấu trúc chính sách phát triển nhà ở. Dự thảo đang định hướng 4 nhóm nhà ở: nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ, nhà ở chính sách, trong đó nhấn mạnh ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê và nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả. 

Với Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, hướng sửa quan trọng là luật chỉ quy định các nguyên tắc thuộc thẩm quyền Quốc hội, còn các nội dung cần linh hoạt sẽ giao Chính phủ quy định chi tiết. Bốn nhóm chính sách lớn gồm: tháo gỡ vướng mắc thực tiễn, đẩy mạnh phân cấp, cắt giảm điều kiện kinh doanh và thủ tục hành chính, hoàn thiện hệ thống thông tin – cơ sở dữ liệu thị trường bất động sản gắn với chuyển đổi số. 

Một điểm có tác động rất lớn tới thị trường là đề xuất mỗi bất động sản có một mã định danh điện tử duy nhất trên hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở; tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải sử dụng tài khoản định danh điện tử để giao dịch và cập nhật dữ liệu theo nguyên tắc “đúng, đủ, sạch, sống”. Đây là hạ tầng pháp lý quan trọng cho minh bạch giao dịch, theo dõi sở hữu, chống kê khai giá thấp và về dài hạn có thể là nền tảng kỹ thuật cho chính sách thuế tài sản. 

Dự thảo cũng đang được góp ý theo hướng siết huy động vốn trá hình: chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán hoặc giá thuê mua khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; đồng thời tăng quản lý sàn giao dịch, môi giới bằng mã định danh, chứng chỉ hành nghề và cơ sở dữ liệu thống nhất.

3. Về đánh thuế căn nhà thứ 2: chưa phải chính sách đã ban hành

Điểm cần tách bạch: hiện chưa có quy định toàn quốc đã có hiệu lực về “đánh thuế căn nhà thứ 2” theo nghĩa phổ thông. Văn bản chính thức gần nhất của Chính phủ là Thông báo 294/TB-VPCP ngày 9/6/2025, trong đó giao Bộ Tài chính nghiên cứu chính sách thuế với nhà ở, bất động sản không sử dụng, thuế phần chênh lệch giữa giá tính tiền sử dụng đất và giá bán sản phẩm dự án, và thuế phần chênh lệch giữa các lần giao dịch để hạn chế đầu cơ, thổi giá. 

Về thuế chuyển nhượng, Bộ Tài chính đang triển khai quy định chi tiết theo Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15: thuế TNCN với chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân thuế suất 2%; dự thảo nghị định đang làm rõ cách xác định giá khi hợp đồng ghi giá thấp hơn bảng giá đất hoặc giá tính lệ phí trước bạ. 

Như vậy, “thuế căn nhà thứ 2” hiện là một khả năng chính sách, chưa phải nghĩa vụ thuế đang áp dụng. Nhưng xác suất hình thành một sắc thuế hoặc phụ thu liên quan tới sở hữu nhiều bất động sản, nhà bỏ trống hoặc giao dịch ngắn hạn là trung bình – cao trong 12–24 tháng tới, vì ba điều kiện đang hội tụ: sức ép giá nhà vượt thu nhập, yêu cầu chống đầu cơ, và việc xây dựng cơ sở dữ liệu/mã định danh bất động sản.

4. Tác động nếu đánh thuế căn nhà thứ 2

Tác động tích cực lớn nhất là giảm động cơ nắm giữ tài sản không khai thác. Nếu thiết kế đúng, thuế sẽ khiến chủ sở hữu căn hộ bỏ trống, đất nền chờ tăng giá hoặc nhà phố không đưa vào sử dụng phải cân nhắc bán, cho thuê hoặc chuyển sang khai thác dòng tiền. Điều này có thể làm tăng nguồn cung thứ cấp và nguồn cung thuê, đặc biệt ở Hà Nội, TP.HCM và các đô thị vệ tinh.

Tác động thứ hai là làm thị trường bớt lệ thuộc vào kỳ vọng tăng giá. Khi chi phí nắm giữ tăng, nhà đầu tư buộc phải tính lại suất sinh lời ròng thay vì chỉ kỳ vọng “mua rồi để đó”. Phân khúc chịu áp lực mạnh nhất sẽ là căn hộ cao cấp mua để giữ tài sản, bất động sản nghỉ dưỡng, đất nền vùng ven thanh khoản thấp và các tài sản không tạo dòng tiền.

Tác động tiêu cực là thanh khoản có thể giảm trong ngắn hạn. Nhà đầu tư sẽ trì hoãn quyết định mua, người bán có thể chờ chính sách rõ hơn, ngân hàng thận trọng hơn với tài sản thế chấp ở phân khúc đầu cơ. Nếu thuế áp quá nhanh khi thị trường đang phục hồi chưa vững, chính sách có thể tạo cú sốc tâm lý và kéo giá thứ cấp giảm cục bộ.

Rủi ro lớn nhất nằm ở thiết kế chính sách. Nếu đánh thuế máy móc theo “căn thứ 2” mà không phân biệt nhà đang cho thuê, nhà thừa kế, nhà ở cho người thân, nhà tại địa phương khác, tài sản đồng sở hữu hoặc tài sản phục vụ sản xuất – kinh doanh, chính sách sẽ gây phản ứng xã hội và có thể bị né bằng cách đứng tên người thân, lập pháp nhân hoặc chia nhỏ sở hữu.

5. Nhận định từ ReHub

Kịch bản hợp lý nhất không phải là đánh ngay toàn bộ “căn nhà thứ 2”, mà là đi theo lộ trình: trước hết siết dữ liệu giao dịch và định danh tài sản; sau đó đánh mạnh vào nhà, đất bỏ trống hoặc giao dịch lướt sóng; cuối cùng mới xem xét thuế tài sản lũy tiến với người sở hữu nhiều bất động sản có giá trị lớn.

Với thị trường, đây là tín hiệu chuyển pha: từ giai đoạn “quản lý bằng thủ tục” sang “quản lý bằng dữ liệu”. Đây là chủ đề chiến lược cần theo dõi vì các biến số như mã định danh bất động sản, cơ sở dữ liệu nhà ở, giá chuyển nhượng chuẩn hóa, tỷ lệ nhà bỏ trống và lịch sử sở hữu sẽ trở thành lõi của phân tích rủi ro, định giá và dự báo thanh khoản.

Dữ liệu còn thiếu để kết luận chắc chắn gồm: toàn văn hai dự thảo luật mới nhất, phương án thuế cụ thể của Bộ Tài chính, định nghĩa “không sử dụng” hoặc “căn nhà thứ 2”, ngưỡng miễn trừ cho nhà ở duy nhất, cách xác định chủ sở hữu theo cá nhân hay hộ gia đình, và thời điểm áp dụng nếu chính sách được thông qua.